Tapu, İzin Süreci, Vergi ve Masraflar

Kuzey Kıbrıs’ta tapu ve sözleşme adımları, alım sürecinin doğal bir parçasıdır. Türkiye’dekinden farklı işleyen birkaç önemli başlık vardır; bu rehber, her adımda hangi belgenin ne anlama geldiğini sade bir dille aktarır. Sürecin hukuki takibi, alıcının seçtiği bağımsız avukatın işidir.

Hukuki kontrol durumu: Bu sayfadaki yasa, oran ve edinim sınırı bilgileri için bağımsız hukuk kontrolü süreci başlatılmıştır; teyit tamamlandığında bu satırda kontrolü yapan hukuk bürosu ve tarih belirtilecektir. O zamana kadar birincil dayanak, sayfa sonundaki resmî kaynaklardır.

Kuzey Kıbrıs’ta tapu (koçan) türleri

Kuzey Kıbrıs’ta tapular tek tip resmî belgedir: hepsi KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından düzenlenir. Sık duyacağınız “Türk tapusu”, “eşdeğer koçan” ve “tahsis koçanı” ifadeleri tapunun resmî geçerliliğini değil, taşınmazın 1974 öncesine uzanan hukuki geçmişini tanımlayan sınıflandırmalardır; bu geçmiş, koçanın arka yüzündeki açıklamalarda yer alır.

Türk tapusu: 1974 öncesinde Kıbrıslı Türklere, İngilizlere ya da diğer yabancı gerçek/tüzel kişilere ait olan taşınmazlar.
Eşdeğer koçan: 1974 sonrasında Güney Kıbrıs’taki taşınmazlarını bırakarak kuzeye yerleşen Kıbrıslı Türklere, bıraktıklarının karşılığı olarak devlet tarafından tahsis edilip tapulanan taşınmazlar.
Tahsis koçanı: 1974 sonrasında devlet tarafından savaş gazilerine, şehit ailelerine, Türkiye’den iskân amacıyla davet edilenlere ve güneyden göçüp taşınmazı bulunmayanlara tahsis edilen taşınmazlar.

Sınıflandırma tapunun resmî geçerliliğini değiştirmez; ama taşınmazın geçmişi, alıcı açısından bakılması gereken bir başlıktır ve bizim değerlendirmemizde başlı başına bir ölçüttür. Hangi projenin hangi sınıfta olduğu varsayımla değil, belgeyle konuşulur: tapu geçmişi, geliştiricinin sunduğu proje belgeleri üzerinden görülebilir ve alıcının seçtiği bağımsız avukat tarafından doğrulanmalıdır. Sınıflandırmaların hukuki çerçevesi için sayfa sonundaki resmî kaynaklara bakın.

Açık konuşalım: 1974’ün mirası

Adanın 1974 kaynaklı mülkiyet geçmişi nedeniyle bazı taşınmazlar, geçmiş sahiplik iddialarına konu olabilir. Birleşik Krallık’ın resmî satın alma rehberi (gov.uk — Cyprus: buying property) de Kuzey Kıbrıs’ta alım yapacak herkese tapu kökenini araştırmasını ve bağımsız hukuk incelemesi yaptırmasını önerir. 1974 öncesi mülkiyet haklarına ilişkin taleplerin değerlendirildiği resmî mekanizma, 67/2005 sayılı yasa ile kurulan Taşınmaz Mal Komisyonu (TMK)‘dır; Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Büyük Dairesi, Demopoulos ve Diğerleri v. Türkiye kararıyla (1 Mart 2010) bu mekanizmayı etkili bir iç hukuk yolu olarak kabul etmiştir.

Biz bu konuyu bir korku başlığı olarak değil, bir seçim ölçütü olarak ele alırız: tapu geçmişi ve sahiplik zinciri her projede değerlendirmemizin parçasıdır ve bugünkü satın alma kararını gelecekteki siyasi senaryolara bağlamayız.

Yabancı alıcı için sürecin adımları

Akış, 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası (değişiklikleriyle) çerçevesinde işler:

Sözleşme. Bedel, ödeme planı, teslim tarihi ve gecikme koşulları yazılı sözleşmede netleşir. Sözleşme koşullarının incelenmesi ve müzakeresi, bağımsız avukatınızın işidir.
Sözleşmenin Tapu Dairesi’ne kaydı (şerh). Sözleşme, imzadan sonra en geç 30 gün içinde Tapu Dairesi’ne kaydettirilir; kayıt sırasında sözleşme bedelinin %0.5’i damga pulu ödenir ve kayıt, alıcının hakkını resmîleştirir. Bu adımın zamanında atılması, alıcı ve avukatı tarafından takip edilmelidir.
Satın alma izni başvurusu. KKTC vatandaşı olmayan alıcıların taşınmaz edinimi Bakanlar Kurulu onayına tabidir; başvuru İçişleri Bakanlığı’na yapılır, güvenlik ve hukuki incelemelerin ardından uygulamada ortalama 6–12 ay sürebilir. Önemli bir ayrım: satın alma izni çıkmadan tapu devri tamamlanmaz. Kayıtlı sözleşme alıcıya önemli bir koruma sağlar, ancak tapu devri değildir; bu korumanın kapsamı ve olası riskler, işleminize özel olarak bağımsız bir avukat tarafından incelenmelidir. Başvuru ve bekleme süreci de avukatınız üzerinden takip edilir.
Devir ve harçlar. İzin çıktığında tapu devri yapılır; devir sırasında vergi ve harç kalemleri ödenir (aşağıda).
Teslim ve sonrası. İnşaat halindeki projelerde teslim, iskân ve varsa yönetim/işletme koşulları sözleşmede tanımlanır; teslim kapsamına ilişkin proje belgelerini geliştiriciden temin edip sizinle paylaşabiliriz.

Yabancı alıcı için edinim sınırları

Yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmaz sayısı ve büyüklüğü mevzuatla sınırlıdır. Bu alandaki mevzuat 2026 boyunca birden fazla kez değişmiştir (12 Şubat 2026 ve 29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete düzenlemeleri; ardından 63/2026 ve 89/2026 sayılı yasa gücünde kararnameler). Aşağıdaki özet Ağustos 2026 itibarıyla uygulamayı yansıtır; her madde bağımsız hukuk kontrolünden geçirilmektedir ve işleminizden önce güncel Resmî Gazete metni üzerinden, bağımsız avukatınızca doğrulanmalıdır:

Daire: en fazla 3 daire; KKTC’yi tanıyan ülkelerin vatandaşları için 6 daire.
Villa (site projelerinde): en fazla 2 villa; tanıyan ülke vatandaşları için 3 villa.
Boş arsa: en fazla 1 dönüm (1.338 m²) ve üzerine tek konut; üzerinde tek konut bulunan taşınmazda en fazla 3.300 m² arazi.
Eşler tek kişi sayılır (aynı soyadını taşıyan); çocuklar adına ilave edinim hakkı doğmaz.
Taşınmazlar, Bakanlık onayıyla birinci/ikinci derece akrabalara devredilebilir, satılabilir ya da ipotek edilebilir.
Askerî bölgeler ve güvenlik açısından kısıtlı alanlarda (300 metre kuralı) yabancı edinimi yapılamaz.
Sermayesinin en az %51’i KKTC vatandaşlarına ait şirketler bu sınırlamalardan istisnadır.

Sınırlar planlamanızı etkiliyorsa (örneğin birden fazla daire), planın mevzuata uygunluğu en başta bağımsız avukatınızla netleştirilmelidir.

Sözleşme öncesi kontrol listesi

Sözleşmeye gitmeden önce şu başlıkların — alıcı ve bağımsız avukatı tarafından — netleştirilmesini öneririz:

Tapunun müstakil mi hisseli mi olduğu; parselin müstakil mi parselasyon projesi kapsamında mı olduğu,
Tapu kayıtlarında ipotek, haciz, şerh ya da başka kısıtlama bulunup bulunmadığı,
Geçerli yapı ruhsatı ve proje/teknik şartname ile teslim kapsamı,
Satış bedeline nelerin dahil olduğu (KDV, altyapı, ortak alanlar, teslim kapsamı) — hepsinin sözleşmede açıkça yazılması.

Vergi ve masraf kalemleri

Ağustos 2026 itibarıyla uygulamada karşılaşılan oranlar (mevzuatla değişebilir; oranların bağımsız hukuk kontrolü sürmektedir ve işleminizden önce güncel oranlar bağımsız avukatınızca teyit edilmelidir).

Önemli not: Bu bölümdeki tüm kalemler devlete ödenen vergi, harç ve fon katkılarıdır; hiçbiri Kıbrıs Ev Rehberi’nin hizmet bedeli ya da emlak komisyonu değildir.

KDV — %5: Aksi kararlaştırılmadıkça alıcı öder. Kâr amacı gütmeyen bir satıcıdan ikinci el konut/arazi alımında KDV doğmaz.
Tapu devir harcı — %6: Alıcı öder. Kâr amacı gütmeyen alıcılar, ömürlerinde bir kez %50 indirimle %3 ödeyebilir.
Damga pulu — %0.5: Sözleşme Tapu Dairesi’ne kaydedilirken sözleşme bedeli üzerinden ödenir.
Stopaj (satıcı tarafında): Profesyonel satıcıda %4, kâr amacı gütmeyen satıcıda %2.8 (bir kezlik muafiyet hakkıyla). Alıcı ödemez; net bedel hesabında bilinmesi yararlıdır.
Yabancı alıcılarda bileşim alım sırasına göre değişir (örnek: ilk taşınmazda tapu devir harcı %3’e ek olarak, devlete ödenen iki ayrı kalem — uygulamada “taşınmaz mal harcı” ve “konut edindirme fonu” olarak anılan, her biri %3’lük katkılar — ile toplam yük ≈ %9’a ulaşabilir). Bu kalemler devlete ödenir; Kıbrıs Ev Rehberi hizmet bedeli değildir. Resmî adları ve güncel oranları bağımsız hukuk kontrolündedir; işleme özel tam tablo, bağımsız avukatınızca dayanağıyla birlikte çıkarılmalıdır.

Bu süreçte bizim rolümüz

Kıbrıs Ev Rehberi hukuki tavsiye vermez; sözleşme müzakeresi yürütmez, tapu kaydı veya satın alma izni başvurusu takip etmez. Geliştiricinin sunduğu genel proje belgelerini alıcıyla paylaşabilir ve talep eden alıcıları geliştiriciden bağımsız hukuk firmalarına yönlendirebiliriz; seçim tamamen size aittir. Tapu geçmişi, ipotek ve şerhler, ruhsat, sözleşme, vergi ve harçlar ile edinim sınırlarının doğrulanması, alıcının seçtiği bağımsız avukatın sorumluluğundadır.

Resmî kaynaklar

Birleşik Krallık resmî rehberi — “Cyprus: buying property” (gov.uk): tapu geçmişi ve ipotek/yük araştırması ile bağımsız hukuk incelemesini özellikle önerir.
AİHM, Demopoulos ve Diğerleri v. Türkiye — Büyük Daire kararı, 1 Mart 2010 (HUDOC): 67/2005 sayılı yasayla kurulan Taşınmaz Mal Komisyonu’nu etkili iç hukuk yolu olarak kabul eden karar.
KKTC Resmî Gazete — Devlet Basımevi: 52/2008 sayılı yasanın ve 2026 değişikliklerinin (12 Şubat 2026 ve 29 Nisan 2026 tarihli düzenlemeler; 63/2026 ve 89/2026 sayılı yasa gücünde kararnameler) yayımlandığı resmî arşiv.

Bu sayfadaki bilgiler tanıtım amaçlıdır, güncel mevzuata göre değişebilir ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Son güncelleme yukarıda belirtilmiştir.